Inbezitneming van grond, oftewel landjepik
lees meer
U kent vast iemand die ruzie met zijn of haar buren heeft gekregen (of heeft) om een hekwerk of een heg dat een meter te ver op zijn of haar grond staat. Of misschien bent u zelf betrokken bij een dergelijk geschil? De partij waarvan het hekwerk of de heg is doet vaak een beroep op verjaring. De wederpartij roept vervolgens dat er onrechtmatig sprake is van landjepik. Juridisch gezien is hier sprake van eigendomsverkrijging op grond van verjaring. Maar hoe werkt dat nu precies? En wanneer heeft uw buurman dan het eigendom van uw grond verkregen? In deze blog leg ik dat uit.
Inbezitneming van onroerende zaken
Wanneer iemand een stuk grond van iemand anders, bijvoorbeeld een buur of de gemeente in bezit neemt, kan diegene daarvan door tijdsverloop eigenaar worden.
Het Burgerlijk Wetboek omschrijft “bezit” als het houden van een goed voor zichzelf. Dit gebeurt door de feitelijke macht over dit goed uit te oefenen.
Het bezit van de oorspronkelijk eigenaar dient daarbij te zijn beëindigd en de machtsuitoefening is naar buiten toe kenbaar waardoor anderen, onder wie de oorspronkelijk eigenaar, daaruit moet kunnen opmaken dat de gebruiker pretendeert bezitter te zijn van de strook grond. Belangrijk daarbij is dat de oorspronkelijk eigenaar geen feitelijke macht meer kan uitoefenen over de onroerende zaak en dat ook niet meer heeft gedaan.
Een voorbeeld van een bezitsdaden die duiden op de pretentie van eigendom is het omheinen van een strook grond met een hek of een ondoordringbare heg en het snoeien van de heg of het onderhouden van het hek. Het moet duidelijk zijn dat alleen de gebruiker nog toegang heeft tot het perceel en de oorspronkelijke eigenaar het perceel dus niet meer kan betreden. Het is daarbij niet vereist dat de oorspronkelijk rechthebbende ook daadwerkelijk kennis heeft van de ‘bezitsdaden’ van de gebruiker.
Een stuk grond kan door middel van twee soorten verjaring eigendom worden van een gebruiker/bezitter.
Verkrijgende verjaring
Verkrijgende verjaring vereist een onafgebroken bezit te goeder trouw gedurende een periode van 10 jaar.
Goede trouw betekent in dit geval dat de bezitter niet wist, en redelijkerwijs niet kon weten, dat iemand anders eigenaar was van de grond. Dit is een vrij strenge maatstaf, aangezien uit het Kadaster simpelweg kan worden afgeleid wie de eigenaar van de grond is. Recentelijk heeft een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden verduidelijkt dat dit niet betekent dat van iemand verwacht moet worden dat, wanneer de feitelijke situatie geen vragen oproept, hij of zij de kadastrale kaart nauwgezet onderzoekt, vergelijkt met de werkelijk situatie en op basis van een relatief beperkte afwijking al over zou moeten gaan tot nader (kadastraal) onderzoek naar het eigendomsrecht.
Bevrijdende verjaring
Wat interessant is, is dat zelfs als iemand wel wist dat een ander eigenaar was van de grond, deze persoon nog steeds eigendom kan verkrijgen door bevrijdende verjaring. Dit proces vereist echter een bezit gedurende een periode van 20 jaar, zelfs als het bezit niet te goeder trouw (en dus te kwader trouw) was.
Het succesvol beroep doen op bevrijdende verjaring betekent echter niet dat de zaak definitief is afgesloten. De Hoge Raad heeft bepaald dat de persoon die zijn eigendom verliest door bevrijdende verjaring, een vordering kan instellen tegen de verkrijger te kwader trouw. Deze vordering kan zowel schade in geld als in natura omvatten, inclusief de mogelijkheid om de grond terug te eisen. Dit vereist echter dat aan alle vereisten van een onrechtmatige daad wordt voldaan.
Let’s partner up
